"상상도 하기 싫지만 계약 만료에도 전세보증금을 돌려받지 못하는 일이
현실로 벌어진다면 어떻게 대응해야 할까요?"
전세보증보험에 가입했고, 한도가 충분하다면 계약 만료 1개월 이내에 보증금을 돌려받고 이사갈 수 있을 거예요. 하지만 아쉽게도 보증보험 가입이 되지 않은 상태라면, 집주인과의 분쟁이 시작됩니다. 대항력과 우선변제권을 확보한 세입자라면 지급명령 또는 보증금반환소송을 통해 집주인에게서 보증금 반환을 요구하거나, 판결 승소로 법적으로 강제할 수 있습니다.
"하지만 일반적인 보증금 반환소송은 3~6개월까지의 긴 기간이 소요되며,
그동안 세입자는 스스로 막대한 전세금을 유지하고 있어야 합니다.
전세대출을 받은 상태라면 더욱 부담이 크겠죠."
이렇게 집주인의 사유로 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우에는 일정 요건을 만족한다면 지연이자를 청구할 수 있습니다. 오늘은 ‘집지켜’와 함께 지연이자에 대해 함께 알아보시죠!
지연이자가 무엇인가요?
지연이자는 세입자의 보증금을 임대인의 귀책으로 늦게 반환하는 경우, 반환이 지연되는 기간 동안 세입자는 보증금을 활용할 수 없기 때문에 그에 대한 이자를 임대인에게 청구하는 것입니다. 한마디로 돈이 묶여 사용 또는 수익을 창출할 수 있는 권리를 제한했으므로 반환에 대한 이자를 귀책 있는 임대인이 지급해야 한다는 것이죠.
민법상 지연이자에 대해 연 5%의 이율을 부과하고 있는데, 특례법상 보증금 반환을 신속하게 처리하기 위해 12%까지도 청구할 수 있습니다. 이에 대해서는 아래에서 더 자세히 알아볼게요!
전세금 반환이 지연될 경우, 지연이자는 무조건 받을 수 있나요?
임대인이 계약 만료 후 보증금을 반환하지 않았을 때, 모든 경우에 대해 지연이자를 청구할 수는 없습니다. 임대차계약은 기본적으로 계약 당사자들 간의 채권 계약입니다. 세입자는 보증금을 지불하고 계약 기간 동안의 실거주를 보장받으며, 대신 계약 만료 시 주택을 반환해야 하는 의무가 있습니다. 임대인은 보증금을 받아야만 세입자에게 집을 임차할 수 있는 권리가 있으며, 계약 만료시에는 세입자에게 보증금을 반환해야 하는 의무가 있죠. 계약 만료 시 발생하는 세입자의 주택 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시 이행 조건입니다. 한쪽이 이 의무를 이행하지 않았다면 계약을 어긴 것이라고 판단할 수 있죠.
지연이자의 발생 요건은 바로 이 지점에서 나옵니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않았을 때, 세입자가 해당 임차 주택에 거주하고 있으면 주택의 인도가 이루어지지 않았기 때문에 상호 간 의무 불이행이 되어 지연이자는 청구할 수 없게 됩니다. 그래서 지연이자 청구를 위해서는 세입자가 집에서 퇴거해야 합니다. 하지만 잘 아시다시피 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 주택의 점유가 필요한데, 퇴거 시에는 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있겠죠. 그래서 세입자는 꼭 임차권 등기 명령을 통해 등기부상 임차권 여부를 올려둔 후 퇴거해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
정리하자면, 세입자가 주택의 반환(인도) 의무를 이행해야 임대인의 보증금 반환 의무가 불이행됐다고 판단될 수 있어 지연이자를 청구할 수 있습니다. 단, 세입자는 주택을 반환하려면 이사를 해야하므로 대항력과 우선변제권 유지를 위해 반드시 임차권 등기를 완료해야 한다는 것이죠.
여기서 다소 헷갈릴 수 있는 점은 ‘그렇다면 전세금 반환 소송을 진행하려면 꼭 퇴거해야 하느냐’는 것입니다. 확실하게 구분 짓자면, 전세금 반환과 지연이자 청구는 별개로 나누어서 생각하시면 됩니다. 이사를 할 자금 여력이 없는 상태라면 임차 주택에 계속 거주하면서 대항력과 우선변제권을 유지하고, 전세금 반환 소송을 진행할 수 있습니다. 다만 이 경우 지연이자에 대한 청구할 수 없을 뿐이죠. 이사할 수 있는 여건이라면, 임차권 등기 후 이사한 후에 전세금 반환 소송을 하면서 지연이자까지 함께 청구할 수 있습니다.
지연이자는 어떻게 받을 수 있나요?
지연이자를 청구할 수 있는 요건을 갖추었다면, 전세금 반환소송 시에 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다. 임차권 등기 후 임차 주택에서 퇴거한 상태라면, 세입자는 계약 만료에 따른 주택 인도 의무를 이미 이행한 상태이기 때문에 이때부터 임대인은 보증금 반환 의무를 불이행한 것으로 간주하여 지연이자가 붙게 됩니다. 지연이자는 보증금에 연이율을 지연된 일수만큼 분할하여 계산합니다.
일반적으로 전세금 반환 소송 시 세입자는 임대인에게 최대한 빠른 보증금 반환을 촉구하기 위해 가장 높은 법정 이율인 연 12%를 요청하는 경우가 많다고 합니다. 하지만 일반적으로 법원 판결 시 승소하더라도 지연이자 발생 시점부터 판결 직전까지는 민법상 지연 이율인 5%를 부과하고, 판결일부터는 임대인의 보증금 반환을 촉구하는 의미로 12%의 특례법상 이율을 부과한다고 하니 참고하세요.
오늘은 보증금 미반환 시 임대인에게 청구할 수 있는 지연이자에 대해 함께 알아보았습니다. 보증금 미반환이라는 사고가 일어난 상태라면 지연이자까지 청구해서 어떻게든 세입자의 손해를 메꾸기 위해 노력해야겠죠. 하지만 이는 시간과 노력이 많이 들고, 그에 따른 스트레스도 엄청날 겁니다.
그래서 가장 중요한 것은 계약 시점에 안전하고 좋은 매물을 찾는 것입니다!
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